閉店の際は居抜き売却を検討しましょう

■はじめに

賃貸で入居している店舗を閉店させる場合、閉店費用として内装・外装の原状回復費用や残りの家賃の支払い等、非常に多くの費用が掛かります。
このように店舗の退去時は通常、「スケルトン返し」になります。「立つ鳥跡を濁さず」ということわざが日本にはありますが、まさにその意味通りに空間を綺麗な状態にして立ち去らなければなりません。
しかしそこでもし、居抜き物件として店舗の売却に成功した場合、売却した側は様々なメリットを享受できます。不動産会社に依頼して居抜き物件の売却をすれば、費用が掛からないどころか利益を得る事ができるのです。
店舗を閉店させる前に、一度居抜き物件として店舗を売却する事を検討してみませんか。

photo credit: Christian Kaden Kobe via photopin (license)

■居抜き売却をした場合のメリット

店舗を居抜き売却した場合、以下のようにメリットを多く享受できます。

・原状回復費用が不要
・解約予告家賃が不要
・造作設備が売却可能

順に見ていきましょう。

・メリット1:原状回復費用が不要

店舗を居抜き売却する場合には、売却に成功すれば次の入居者が確定しているわけですから、「スケルトン返し」する必要がありません。
それはつまり、原状回復工事、およびその費用が一切不要である事を意味します。退去する手間と費用が軽くなるのです。

・メリット2:解約予告家賃が不要

このメリットが生じる理由は、メリット1と同じ理由です。店舗を居抜き売却すれば次の入居者が確定しているわけですから、オーナーは家賃収入が途切れずに助かるのです。
居抜き売却によって、賃貸契約の当事者双方が恩恵を得るのです。

・メリット3:造作設備が売却可能

店舗を居抜き売却する場合、その造作設備を次の入居者に売却する事が可能です。売却する、という事はつまり、退去者が利益を得る事ができます。
普通に退去する場合には費用がかさんで利益など考えられませんが、居抜き売却はむしろ利益を見込む事ができるのです。

■居抜き売却の手順

居抜き物件として店舗を売却する場合、一般的に以下の手順を踏んでいく事になります。

・不動産会社に相談
・担当者が店舗に訪問して視察・査定
・見積もり
・担当者がオーナーと交渉
・売却成立
・造作設備を譲渡

順に説明します。

・手順1:不動産会社に相談

店舗を居抜き売却する場合には、その知識・ノウハウを持った不動産会社に相談しましょう。不動産会社を探す際には、各会社のホームページを見て実際の売却事例や売却者からの評価などを確かめましょう。
複数の会社が候補に挙がり悩んだ場合には、ある程度の見積もりをしてもらってそれから会社を決定するのも手です。

・手順2:担当者が店舗に訪問して視察・査定

不動産会社を選んだら、担当者に店舗の視察・査定をしてもらいましょう。現地を見てもらう事で、居抜き売却に最適な募集方法・譲渡費用などが分かります。

・手順3:見積もり

担当者に査定してもらったら、こちらに売却の見積もり額が提示されます。知識が無いとなかなか金額の妥当性が分かりませんが、疑問点がある場合には遠慮無く担当者に質問しましょう。

・手順4:担当者がオーナーと交渉

こちらが居抜き売却をしたいと思っていても、オーナーとしては「スケルトン返し」、「スケルトン渡し」を繰り返して確実に家賃収入を得たいと考えています。
そこで多くの場合、担当者がオーナーと交渉し、原状回復工事をせずとも売却できるように調整します。知識・ノウハウを持った不動産会社に相談しておかないと、ここでつまづく事になります。
新店舗の営業や閉店準備など、こちらは退去時には非常に多忙です。オーナーとの交渉という精神的負担の大きい仕事は、担当者に任せてしまいましょう。

・手順5:売却成立

居抜き物件の購入希望者が現れる前に、売却契約に必要な書類を作成しておきます。
購入希望者が現れたら、担当者に内見・契約日時の設定を任せましょう。

・手順6:造作設備を譲渡

契約が成立したら、後は造作設備を譲渡するのみです。これで居抜き売却が完了です。

■まとめ

店舗を閉店させる前に、一度居抜き物件として店舗を売却する事を検討してみましょう。売却した側は様々なメリットを享受でき、新店舗運営のための資金を得る事も可能です。
知識・ノウハウを持った不動産会社に相談し、閉店をネガティブなものではなく、ポジティブな次へのステップに変えましょう。

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